《人民政協報》司馬紅:怎樣喚醒“沉睡”的房屋“養老錢”?

徐豔紅    2019年07月05日

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  改革開放40多年來,我國經濟飛速發展,其中建築業的繁榮功不可沒。據統計,近20年來,我國建築面積增長了914%,既有建築面積達700多億平方米。随着社會的發展,我國住房短缺問題已基本解決,新建房屋在逐步減少,有專家稱,未來的建築市場格局将從以前的新建建築為主,過渡到目前以新建和既有建築改造維修并舉的階段。也就是說,既有建築由于不同年代的施工技術标準、施工水平不同以及建築物的老化,近年來,每年平均約有20億平方米的建築需要進行修繕。

  修繕就需要費用,錢從哪裡來?

  數千億的房屋“治病錢”在“沉睡”

  我國的房屋維修金制度始于1998年,房屋維修金的名字有過數次變化,1998年叫房屋維修基金,後改為商品房公共維修基金,2007年,建設部和财政部聯合發布165号令,最終改為住宅專項維修資金。

  2004年,規定在房屋辦理産權證時必須繳納房屋維修金。2008年,繳納标準由最初的“按購房款2%-3%的比例繳交”變為“按住宅建築安裝工程每平方米造價的5%-8%繳交”。

  據悉,截至2014年9月,我國共收繳房屋維修資金約5000億元。

  全國政協委員、海雅控股集團董事局主席塗輝龍表示,房屋維修資金常常被稱作房屋“治病錢”“養老錢”,随着房屋建成投入使用時間增長,越來越多的居民需要用這筆錢來維持房屋的“生命”。可是現實中,一方面,全國數千億的房屋維修資金在“沉睡”,使用率極低,另一方面廣大業主想要使用這筆錢卻很難。

  今年全國兩會期間,民建中央帶來了《關于提高住宅專項維修資金使用效率改善居民住房條件》的提案,負責此提案北京情況調研的全國政協委員、民建北京市委會主委司馬紅表示,“住宅專項維修資金是指用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造的專項資金。截至2018年底,全市已累計歸集商品住宅專項維修資金549.56億元,涉及372.4萬戶,累計支取使用(含退款)44.36億元,使用率為8.07%,累計劃轉至業主大會專用賬戶28.56億元,呈現出資金積累數額巨大、資金使用率較低、保值增值方式單一等特點”。

  “雙2/3”難煞城市房屋“養老錢”

  既是城市房屋的“治病錢”“養老錢”,為何使用率又這麼低?中央财經大學法學院教授、物權法專家陳華彬介紹,據他了解,全國的公共維修基金使用率不到15%。“使用難”關鍵是審批手續、程序過于繁瑣,動用大筆資金往往需要一年半左右時間,除非臨時性、重大的緊急事件,如煤氣管道改建,排水系統等審批會快些,一般都比較慢。

  為什麼會出現這種情況?司馬紅解釋說,因為住宅專項維修資金申請使用标準門檻過高且流程繁複。根據規定,動用專項維修資金需要經過占建築物總面積2/3以上的業主,且占總人數2/3以上的業主讨論通過,也就是常說的“雙2/3”表決方式。一個小區往往幾百到幾千戶人,衆口難調,雖然,在《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》中,提出四種表決方式,但又都設置了一些難以達到的前提條件。再加上,部分區住建委(房管局)還制定了本區申請使用規定,有的區要求提交申請材料多達20餘項,從形式和内容上均對申請者提出了較高的要求,而大量申請材料需要開發商提供,如果開發商與物業服務企業有矛盾、開發商已注銷企業、物業服務企業不是初始物業等情況,資料文件的收集難度就非常高。

  司馬紅調研時曾到一戶居民家中,頂層因漏雨牆壁已被泡透了,斑駁的牆皮一碰就掉,由于涉及樓頂整體改造,需要資金較大,物業牽頭征求意見,因無法得到全樓2/3以上業主同意就沒法修,反映10年了也沒解決。

  除了“使用難”,還存在“使用不均”的問題。司馬紅說,2009年之前的商品房和已售公房,已陸續出現需要申請使用住宅專項維修資金的情況,由于老舊小區當時售房金額較低,維修資金交存額度有限,目前改造資金均由政府撥付使用;2009年以後建成的商品房,房屋質量相對較好,很少需要申請使用這筆費用。但維修資金是各個小區專款專用,這就導緻老小區維修費用不足,新小區資金“沉睡”在銀行的現狀。

  建議維修資金使用從“審核制”調整為“備案制”

  對于維修資金“使用難”,司馬紅建議政府簡化維修資金申請使用程序,适當降低資金申請使用标準的門檻,簡化申請使用手續,縮短辦理周期。比如,可借鑒相關省市的做法,将維修資金的使用從“審核制”調整為“備案制”,材料齊全的申請自受理之日起3個工作日進行備案;簡化計劃使用費用在3萬元以下的維修項目的審批手續;采取異議表決方式,持不同意見的業主占建築物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為通過。

  關于“使用不均”,司馬紅建議政府層面可加強維修資金的統一規劃和管理。可以增加維修資金的互助性質,保留業主交存的維修資金額度,同時對老舊小區的申請使用給予補貼,以形成維修資金的良性運轉機制,從而改善新建成小區交存維修資金高且暫無使用需求、老舊小區交存低且使用需求大的矛盾狀況。

責任編輯:劉海梅

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